Mi propiedad bajo contrato se inunda – 2 de marzo de 2022.

Trágicamente en este momento, muchos residentes del Estado del Sol (Queensland) tendrán que lidiar con problemas de inundación; y si usted está comprando o vendiendo puede estar preocupado con razón. Por favor, póngase en contacto con nosotros inmediatamente para obtener información específica

LLAME AL 0732362852 o al 1800GETHELP o envíe un correo electrónico a info@conveyancinghome.com.au. Tenga en cuenta que lo que sigue es sólo información general, y le instamos a que se ponga en contacto con nosotros, para que le ayudemos, lo antes posible.

No existe un derecho automático a rescindir un contrato porque el inmueble haya sufrido daños o se haya visto afectado por una inundación o un ciclón después de la firma del contrato. Esto se aplica incluso cuando el edificio de la propiedad está tan dañado que debe ser demolido. La mayoría de los contratos estipulan que el riesgo de que la propiedad sufra daños se transfiere al comprador en el momento de la firma del contrato o poco después (una excepción habitual son los contratos “sobre plano”, en los que el riesgo no suele transferirse hasta la liquidación).

Esto significa que el comprador debe liquidar y pagar el precio completo. El comprador puede tener derecho a reclamar con su propio seguro, siempre que los daños por inundación o ciclón estén cubiertos. Puede darse una excepción en circunstancias en las que el vendedor no haya tomado medidas razonables para proteger la propiedad contra los daños por inundación (por ejemplo, si los daños podrían haberse evitado si el vendedor hubiera puesto un saco de arena en la propiedad). Esto dependerá de las circunstancias individuales.

¿Existe un contrato vinculante? En primer lugar, hay que considerar si se ha formado el contrato (esto suele ocurrir cuando el vendedor acepta la oferta del comprador y notifica la aceptación al comprador o a su abogado). Hasta que esto ocurra, el comprador es libre de retirar su oferta y recuperar los depósitos. Aunque el contrato se haya formalizado, el comprador sigue teniendo derecho a ejercer un periodo de reflexión de 5 días.

¿Cuáles son las obligaciones del vendedor? A menos que se modifique, las condiciones estándar de los contratos de compraventa prevén que el riesgo de la propiedad pase al comprador una vez que se haya formalizado el contrato. Por lo tanto, la posición general es que, tras la celebración de un contrato, el vendedor está obligado a cuidar razonablemente de la propiedad hasta la liquidación.

Esto significa probablemente que un vendedor estará obligado a retirar el agua y el barro de una propiedad inundada para evitar más daños. Sin embargo, el vendedor no estará obligado a realizar reparaciones (por ejemplo, sustituir las alfombras o volver a pintar) antes de la liquidación. Sin embargo, el hecho de que el vendedor no limpie la propiedad tras la inundación sólo dará derecho al comprador a una indemnización y no a la rescisión.

Contratos condicionales – Como se ha mencionado anteriormente, los compradores con un periodo de reflexión pueden rescindir un contrato por cualquier motivo con una penalización del 0,25% del precio. En el caso de algunos contratos, el Comprador aún puede tener derecho a rescindir el contrato, si éste aún está sujeto a una inspección del edificio y la inspección se produce después de la inundación y el Comprador no está satisfecho. Puede haber otras condiciones en las que el Comprador pueda tener derecho a rescindir el contrato, por lo que tendrá que consultar a su abogado inmediatamente.

Contratos incondicionales – El artículo 64 de la Ley de la Propiedad de 1974 (Qld) (PLA) permite al comprador rescindir el contrato si una “vivienda” (incluidas las unidades) no es apta para ser ocupada como vivienda antes de la fecha de liquidación. Los daños causados por las inundaciones no equivalen automáticamente a “no apto para la ocupación”. Por lo tanto, los vendedores deben obtener un informe de inspección del edificio independiente que concluya que la vivienda es apta para ser ocupada. Las partes pueden solicitar una prórroga para la liquidación, a fin de que la vivienda cumpla con el artículo 64 de la Ley de la Propiedad.

Financiación – ¿Su prestamista financiero exigirá una nueva valuación para una propiedad afectada por las inundaciones? Si la nueva valuación no es satisfactoria, el prestamista puede retirar la financiación, poniendo al comprador en una posición en la que no puede llegar a un acuerdo. El comprador debe consultar con su banco o con el corredor si puede financiar su compra. Además, algunas de las instituciones financieras pueden verse afectadas por la catástrofe natural, por lo que tendrá que verificar si son capaces de organizar su financiación y proporcionar los fondos necesarios para la liquidación a tiempo.

Seguro; Si los compradores han contratado un seguro después de firmar un contrato, deberán consultar con sus corredores de seguros si están cubiertos por las pérdidas ocasionadas por las inundaciones. Muchas compañías de seguros tienden a no ofrecer seguros de inundación para las viviendas situadas en zonas de inundación conocidas. Si el comprador no está asegurado, es posible que cuente con cierta protección en virtud de la póliza de seguro del vendedor hasta la posesión o la liquidación. Los compradores pueden estar en una situación en la que tendrán una factura de reparación sustancial.

Por favor, póngase en contacto con nosotros inmediatamente para obtener más información Llame al 0732362852 o 1800GETHELP e ; info@conveyancinghome.com.au #homeconveyancing #brisbane #flooding

HAPPY NEW YEAR as 76 BRISBANE &  SEQ SUBURBS join THE MILLION DOLLAR CLUB

In 2021 we experienced a once-in-a-generation property boom that resulted in almost 400 suburbs joining the million-dollar club. In other words, their median price was over $1 million. Based on CoreLogic data published in The Australian there were 76 suburbs in South East Queensland where median dwelling values have risen above $1 million this year.

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Brisbane has become Australia’s strongest housing market over recent months, with the monthly rate of growth reaching a new cyclical high of 2.9% in November, taking dwelling values 7.4% higher over the rolling quarter and 25.1% higher over the year.

In dollar terms, we have seen Brisbane dwelling values rise by approximately $127,000 over the past twelve months.

Local demand is being supported by a high rate of interstate migration, along with relatively affordable housing prices.

Every sub-region of Brisbane has seen housing values rise by more than 20% over the past twelve months, however, it is the coastal markets of South East Queensland where growth has led the state, with housing values surging 32% higher over the year across the Sunshine Coast and 30% higher on the Gold Coast.

Here are the Greater Brisbane suburbs that joined the million-dollar club

SA4 Suburb Median value (current) Median value (12m ago) Annual change Month values reached $1m
Brisbane – East Manly $1,099,196 $851,541 29.1% Sep-21
Brisbane – East Belmont $1,014,333 $794,614 27.7% Nov-21
Brisbane – East Wakerley $1,039,872 $821,392 26.6% Oct-21
Brisbane – North Wavell Heights $1,111,222 $831,753 33.6% Aug-21
Brisbane – North Kedron $1,019,751 $783,958 30.1% Nov-21
Brisbane – North Gordon Park $1,043,372 $815,221 28.0% Oct-21
Brisbane – North Shorncliffe $1,017,031 $816,383 24.6% Nov-21
Brisbane – North Bridgeman Downs $1,085,695 $873,018 24.4% Sep-21
Brisbane – South Carindale $1,269,615 $933,248 36.0%
Brisbane – South Camp Hill $1,308,216 $971,900 34.6%
Brisbane – South Holland Park $1,109,533 $843,646 31.5% Sep-21
Brisbane – South Fairfield $1,046,194 $803,572 30.2% Nov-21
Brisbane – South Tarragindi $1,184,878 $910,376 30.2% Aug-21
Brisbane – South Dutton Park $1,098,209 $847,325 29.6% Sep-21
Brisbane – South Cannon Hill $1,052,409 $814,809 29.2%
Brisbane – South Holland Park West $1,051,260 $818,600 28.4%
Brisbane – South Mackenzie $1,155,206 $903,889 27.8% Jul-21
Brisbane – South Wishart $1,033,003 $813,912 26.9% Nov-21
Brisbane – South Stretton $1,008,471 $816,620 23.5% Nov-21
Brisbane – West Graceville $1,301,294 $962,443 35.2% May-21
Brisbane – West Sherwood $1,058,109 $794,935 33.1%
Brisbane – West Corinda $1,000,040 $754,041 32.6% Nov-21
Brisbane – West the Gap $1,004,291 $762,796 31.7% Nov-21
Brisbane – West Kenmore Hills $1,278,197 $984,803 29.8% Feb-21
Brisbane – West Chapel Hill $1,158,228 $894,860 29.4% Jun-21
Brisbane – West Anstead $1,177,323 $984,887 19.5% Apr-21
Brisbane – West Mount Ommaney $1,094,569 $916,033 19.5%
Brisbane Inner City Norman Park $1,265,015 $951,172 33.0% Apr-21
Brisbane Inner City Newmarket $1,014,452 $763,900 32.8% Nov-21
Brisbane Inner City Seven Hills $1,284,219 $973,684 31.9% Mar-21
Brisbane Inner City Red Hill $1,259,593 $982,927 28.1% May-21
Brisbane Inner City Bulimba $1,011,377 $793,846 27.4% Nov-21
Brisbane Inner City East Brisbane $1,108,236 $876,173 26.5% Oct-21
Brisbane Inner City Alderley $1,021,917 $812,381 25.8% Nov-21
Logan – Beaudesert Chambers Flat $1,001,786 $783,624 27.8% Nov-21
Moreton Bay – North Newport $1,008,750 $750,753 34.4% Nov-21
Moreton Bay – South Ocean View $1,032,760 $801,878 28.8% Oct-21
Moreton Bay – South Bunya $1,212,979 $954,214 27.1% Jun-21

Source: CoreLogic

Here are the rest of Queensland suburbs that joined the million-dollar club

SA4 Suburb Median value (current) Median value (12m ago) Annual change Month values reached $1m
Gold Coast Burleigh Waters $1,306,559 $909,658 43.6%
Gold Coast Mermaid Waters $1,370,921 $955,690 43.4% Mar-21
Gold Coast Miami $1,019,027 $720,291 41.5% Nov-21
Gold Coast Yatala $1,054,506 $760,336 38.7%
Gold Coast Elanora $1,085,630 $788,811 37.6% Oct-21
Gold Coast Tugun $1,022,004 $743,921 37.4% Nov-21
Gold Coast Palm Beach $1,243,184 $905,069 37.4%
Gold Coast Burleigh Heads $1,036,023 $771,564 34.3% Oct-21
Gold Coast Currumbin $1,190,998 $894,734 33.1% May-21
Gold Coast Currumbin Waters $1,091,816 $830,319 31.5% Sep-21
Gold Coast Benowa $1,088,229 $830,851 31.0% Sep-21
Gold Coast Tallai $1,192,265 $910,892 30.9% Apr-21
Gold Coast Hollywell $1,104,908 $849,394 30.1% Aug-21
Gold Coast Bonogin $1,254,262 $965,799 29.9% Apr-21
Gold Coast Paradise Point $1,176,438 $912,886 28.9% May-21
Gold Coast Reedy Creek $1,092,648 $848,413 28.8% Aug-21
Gold Coast Wongawallan $1,137,465 $886,334 28.3% Jul-21
Sunshine Coast Ninderry $1,174,516 $811,302 44.8% Aug-21
Sunshine Coast Moffat Beach $1,151,719 $821,010 40.3% Jul-21
Sunshine Coast Noosaville $1,257,866 $903,913 39.2%
Sunshine Coast Bokarina $1,358,983 $981,951 38.4% Mar-21
Sunshine Coast Yandina Creek $1,291,786 $943,443 36.9% May-21
Sunshine Coast Black Mountain $1,023,831 $750,371 36.4% Nov-21
Sunshine Coast Pelican Waters $1,163,190 $856,669 35.8% Jun-21
Sunshine Coast Cooroibah $1,190,659 $879,541 35.4% Jul-21
Sunshine Coast Lake Macdonald $1,089,172 $804,720 35.3% Aug-21
Sunshine Coast Warana $1,025,362 $759,081 35.1%
Sunshine Coast Coolum Beach $1,048,627 $776,720 35.0% Oct-21
Sunshine Coast Dicky Beach $1,070,475 $794,834 34.7% Sep-21
Sunshine Coast Yaroomba $1,199,446 $894,561 34.1%
Sunshine Coast Maroochy River $1,113,592 $831,349 33.9% Sep-21
Sunshine Coast Mudjimba $1,020,473 $763,928 33.6% Nov-21
Sunshine Coast Twin Waters $1,231,145 $945,068 30.3% May-21
Sunshine Coast Buderim $1,000,518 $771,391 29.7% Nov-21
Sunshine Coast Eumundi $1,099,407 $849,461 29.4%
Sunshine Coast Diddillibah $1,135,777 $890,225 27.6% May-21
Sunshine Coast Rosemount $1,018,265 $806,757 26.2% Nov-21
Sunshine Coast Eerwah Vale $1,047,409 $842,582 24.3%

Source: CoreLogic

 

QUEENSLANDERS LIVING IN APARTMENTS COULD BE PREVENTED FROM SMOKING on their balconies after a “game-changing” decision to ban one unit owner from doing so after a complaint from an upstairs neighbour. The decision was made on the basis that second-hand smoke is a hazard. The peak voice for body corporates said the decision could make it easier to ban others

The ninth-floor owner claimed the eighth-floor neighbour spends about five minutes smoking and could do so about every 20 to 40 minutes, labelling the smoke “relentless and unbearable”, causing her to be concerned about her health. The Office of the Commissioner for Body Corporate and Community Management’s adjudicator ordered that the eighth-floor owner must no longer smoke tobacco products on the balcony.

Got legal questions? TALK to the PHOENIX LAW TEAM now. Friendly, legal experts – CALL 1800GETHELP See https://www.phoenix-law.com.au/  or email info@phoenix-law.com.au #phoenixlaw #propertylaw #balconysmoking #queenslandlaw

Furthermore, it was ruled she can only smoke elsewhere within her apartment if she takes reasonable steps to ensure the smoke does not affect any person in another apartment.

“I think if we look at this in a greater context, in terms of our society, we’ve seen these changes over the last decade or more where we’ve seen continued evolving of the restrictions on smokers — can’t smoke in airports, restaurants, workplaces — but it hasn’t reached, until now, into strata, “ said Kristi Kinast, president of the Strata Community Association of Queensland. Apartment dwellers can seek information on the process from the Office of the Commissioner for Body Corporate and Community Management, and people could seek mediation or adjudication on the issue.

Former commissioner of Queensland’s Body Corporate and Community Management, Chris Irons, said the decision meant effectively anybody who can show cigarette smoke drifting from one balcony to theirs could show it is a hazard. “This I would think potentially also applies to vaping as well,” he said.

Mr Irons said smoking has been a really “tense, difficult issue” in strata for years, with little that could be done about it. With thanks, ABC News.