최근 발표된 세제 개편안은 부동산을 사고팔거나, 투자용 부동산을 보유하고 있는 분들에게 적지 않은 영향을 줄 수 있습니다.
특히 투자용 부동산을 보유하고 있거나, 앞으로 매수를 계획하고 있는 분들은 계약 체결 시점, 보유 목적, 신축 여부, 매도 시기를 더 신중하게 검토하셔야 합니다.
이번 예산안은 부동산을 매수하거나 매도하려는 분들, 또는 투자용 부동산을 보유하고 있는 분들에게 매우 중요한 정보들을 포함하고 있습니다.
특히 호주 재무장관은 이번 개편을 지난 26년 중 가장 대대적인 세제 개혁이라고 설명한만큼 이번 Federal Budget 발표는 앞으로 부동산 계약을 검토할 때 반드시 확인해야 할 중요한 기준이 될 것입니다.
본 안내문은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 법률 또는 세무 자문은 아님을 안내드립니다. 다만 앞으로 몇 주간 저희 법무법인에서 어떤 부분을 중점적으로 검토하게 될지 이해하시는 데 도움이 될 것입니다.
꼭 기억해야 할 기준일
이번 변화에서 가장 중요한 날짜는 두 가지입니다.
2026년 5월 12일 오후 7시 30분
이 시점 이전에 이미 보유하고 있던 부동산이나, 그 전에 계약이 체결된 부동산은 기존 규정이 계속 적용될 가능성이 있습니다.
2027년 7월 1일
새로운 negative gearing 및 capital gains tax 관련 규정이 적용되기 시작하는 시점입니다.
즉, 지금부터 2027년 7월 1일까지는 부동산을 매수하거나 매도하려는 분들에게 매우 중요한 전환 기간이 될 수 있습니다.
Negative gearing은 어떻게 바뀌나요?
지금까지는 투자용 부동산에서 손실이 발생하면, 그 손실을 급여소득 등 다른 소득에서 공제할 수 있었습니다. 이를 흔히 negative gearing이라고 합니다.
하지만 새 규정이 시행되면, 일정한 경우 기존 주택을 새로 매수한 투자자는 임대 손실을 급여소득에서 바로 공제하기 어려워질 수 있습니다.
다만 손실이 완전히 사라지는 것은 아닙니다. 해당 손실은 앞으로 발생하는 임대소득이나, 나중에 부동산을 매도할 때 발생하는 capital gain과 상계될 수 있습니다.
다시 말해, 세금 혜택을 바로 받는 구조에서, 나중으로 미뤄지는 구조가 될 수 있습니다.
반면, 신축 주택의 경우에는 기존 negative gearing 혜택이 계속 적용될 가능성이 있습니다. 정부는 투자금이 기존 주택 가격을 끌어올리는 데 쓰이기보다, 새로운 주택 공급으로 이어지도록 유도하려는 것으로 보입니다.
Capital gains tax도 달라질 수 있습니다
투자용 부동산을 오래 보유했다가 매도하는 경우, 보통 capital gains tax 문제가 생깁니다.
기존에는 개인이 12개월 이상 자산을 보유한 경우, 일정 요건 하에 capital gain의 50% discount를 받을 수 있었습니다.
새 규정에서는 이 방식이 바뀔 수 있습니다. 앞으로는 물가상승분을 반영해 실제 이익을 계산하는 방식이 도입되고, 일정한 최소 세율이 적용될 가능성이 있습니다.
따라서 투자용 부동산을 보유 중인 분들은 2027년 7월 1일 전후로 매도 시 세금 결과가 달라질 수 있다는 점을 회계사와 미리 검토해 보시는 것이 좋습니다.
특히 capital gain이 큰 부동산이라면, 매도 시점에 따라 세금 차이가 상당할 수 있기 때문에, 항상 사전에 검토해보시는 것을 가장 추천드립니다.
현실적으로 어떤 의미가 있을까요?
A. 이미 투자용 부동산을 보유하고 있는 경우
가장 중요한 점은, 이미 보유하고 있는 부동산 또는 2026년 5월 12일 오후 7시 30분 이전에 계약이 체결된 부동산은 기존 규정의 적용을 받을 수 있다는 것입니다.
즉, 해당 부동산에 대해서는 소유하고 있는 동안 기존 규정이 계속 적용됩니다. 따라서 급하게 매도하거나 구조를 바꿀 필요는 없습니다.
다만 다음과 같은 상황은 주의가 필요합니다.
- 가족 간 부동산 이전
- 배우자 간 소유권 이전
- family law property settlement
- trust 명의로 이전
- deceased estate 관련 이전
- 회사나 신탁 구조 변경
이런 거래는 단순한 명의 변경처럼 보여도, 세법상으로는 새로운 취득으로 볼 수 있는 경우가 있습니다. 그렇게 되면 기존 규정의 보호를 더 이상 받기 어려울 수 있습니다.
따라서 부동산 명의나 소유 구조를 바꾸기 전에는 반드시 법률 자문과 세무 자문을 함께 받는 것이 안전합니다.
B. 예산안 발표 이후 투자용 부동산을 매수하는 경우
기존 주택을 매수하는 경우
2027년 7월 1일부터 임대 손실을 급여소득에서 공제할 수 없습니다. 손실은 이월되어 추후 임대소득이나 매도 시 capital gain에 사용할 수 있지만, 보유 기간 중 현금흐름상 세금 절감 효과는 줄어들 수 있습니다.
신규 주택을 매수하는 경우
기존 negative gearing 혜택을 계속 이용할 수 있으며, 매도 시 기존 50% CGT discount와 새로운 indexation 방식 중 더 유리한 방식을 선택할 수 있습니다.
시장이 이 변화를 반영하면서 기존 주택과 신규 주택 사이의 가격 차이가 새롭게 형성될 가능성이 있습니다. 신축 주택, off-the-plan 아파트, house-and-land package에 대한 투자자 관심이 높아질 것으로 예상됩니다.
C. 첫 주택 구매자의 경우
이번 개편의 주요 수혜자는 첫 주택 구매자가 될 가능성이 높습니다.
정부의 전망에 따르면, 이번 변화는 향후 10년 동안 약 75,000명의 첫 주택 구매자가 시장에 진입하는 데 도움이 될 수 있습니다. 기존 주택에 대한 투자자 경쟁이 줄어들고, 외국인 매수 제한과 첫 주택 구매자 지원 제도가 함께 유지된다면, 첫 주택 구매자에게는 더 나은 기회가 생길 수 있습니다.
또한 2026년과 2027년 상반기에는 일부 투자자들이 기존 CGT discount 혜택을 확보하기 위해 매도를 고려할 수 있습니다. 이로 인해 기존 주택 매물이 늘어날 수 있고, 이는 실거주 목적 매수자에게 기회가 될 수 있습니다.
실제로 최근에는 기존 주택 가격에 부담을 느끼던 고객들로부터, 이번 변화가 시장에 어떤 영향을 줄지에 대한 문의가 늘고 있습니다.
D. 매도를 고려하고 있는 경우
기존 투자용 부동산을 보유하고 있고 매도를 고민 중이라면, 더욱 더 정확한 시점을 고려해야 합니다.
2027년 7월 1일 전에 매도 및 settlement를 완료하면 전체 capital gain에 대해 기존 50% CGT discount가 적용될 수 있습니다.
반면, 그 이후에 매도하면 2027년 7월 1일 이후 발생한 이익분에 대해서는 새로운 indexation 방식과 최소 30% 세율이 적용될 수 있습니다.
특히 큰 capital gain이 발생한 부동산의 경우, 세금 차이가 상당할 수 있습니다. 따라서 먼저 회계사와 두 가지 시나리오를 비교해 보시기 바랍니다. 세무 포지션이 정리되면, conveyancing timeline을 저희와 함께 검토해 보세요.
E. 실거주 주택을 사고파는 경우
본인이 실거주하는 주택에 대한 main residence exemption은 그대로 유지됩니다. 따라서 일반적인 실거주 주택 거래에는 이번 변화가 직접적인 영향을 미치지 않습니다.
다만 2026년과 2027년 초반에는 투자자들이 포지션을 조정하면서 시장이 더 활발하고 경쟁적으로 움직일 수 있습니다. 따라서 finance pre-approval을 미리 준비하고, 계약 조건을 꼼꼼히 정리해 두는 것이 중요합니다.
저희는 이렇게 준비하고 있습니다.
이번 예산안 발표 이후, 저희 법무법인 피닉스에서는,
- 투자용 부동산의 계약 체결 시점 확인
앞으로 투자자 matter에서는 계약이 정확히 언제 체결되었는지를 확인하고, 기존 규정 적용 여부를 file record에 명확히 남길 예정입니다. - 투자자 대상 사전 계약 검토 강화
투자용 부동산 매수 또는 구조 변경을 고려하는 고객에게는 계약 서명 후가 아니라, 서명 전에 먼저 상담을 권해드립니다. 이제는 잘못된 판단의 비용이 훨씬 커졌습니다. - 가족 간 이전 및 관련 거래의 settlement timing 검토
가족법상 재산분할, 배우자 간 부동산 이전, trust restructuring, deceased estate transfer 등은 새로운 취득으로 볼 수 있는지 신중한 검토가 필요합니다. 서명 전에 회계사와 함께 세무 영향을 확인해야 합니다. - 시장가치 평가 기록 확보
2027년 6월 30일을 걸쳐 보유하는 부동산의 경우, 해당 날짜 기준의 formal market valuation을 받아두는 것을 권장할 예정입니다. 추후 ATO가 확인을 요청할 경우, 기존 규정 적용분과 새로운 규정 적용분을 방어할 수 있는 자료가 필요합니다. - 외국인 매수인 due diligence 강화
외국인 투자자의 기존 주택 매수 금지가 2029년까지 연장됨에 따라, 저희는 모든 계약에서 residency, citizenship 및 FIRB 관련 확인을 계속 진행할 것입니다.
신탁 관련 변경사항
이번 예산안에는 2028년 7월 1일부터 discretionary trust, 즉 family trust의 income에 대해 최소 30% 세율을 적용하는 내용도 포함되어 있습니다.
많은 고객들이 family trust를 통해 투자용 부동산을 보유하고 있습니다. 이에 해당한다면 회계사와 상담을 먼저 해보시는 것을 추천드리며, trust 구조를 통한 자산 보유의 세후 효과가 달라질 수 있으며, 구조 변경을 원하는 고객들을 위해 3년간의 rollover relief도 제공될 예정입니다.
2026년도 세제개편, 그 이후
정부는 이번 개편을 자산 보유자에게 유리했던 기존 시스템을 조정하고, 투자자 자금이 기존 주택 경쟁이 아니라 신규 주택 공급으로 흘러가도록 하기 위한 조치라고 설명하고 있습니다.
반면 업계 단체들은 이를 강하게 비판하며, 투자 위축을 초래할 수 있는 “tax grab”이라고 보고 있습니다.
실제 시장 반응은 시간이 지나야 명확해질 것입니다. 새 규정 시행까지 약 14개월의 시간이 남아 있고, 이 기간 동안 투자자와 매수자들이 어떻게 움직이는지가 매우 중요합니다.
더욱 분명한 것은, 앞으로 14개월 동안 고객들이 내리는 결정이 평소보다 훨씬 큰 의미를 가진다는 점입니다. 지금부터 2027년 7월 1일까지의 기간은 장기 보유 자산의 세무 결과를 결정할 수 있는 중요한 시기입니다.
현재 진행 중인 거래가 있거나, 부동산 매수 또는 매도를 고려하고 있거나, 이번 변경에 따라 포트폴리오를 검토하고 싶으시다면 법무법인 피닉스로 문의 부탁드립니다. 항상 여러분의 법적 안전망을 함께 검토해 드리겠습니다.
안내
본 안내문은 일반 정보 제공 목적이며, 법률, 금융 또는 세무 자문이 아닙니다. 위 예산안 내용은 향후 의회 입법 절차를 거쳐야 하며, 변경될 수 있습니다. 고객님의 구체적인 상황에 대해서는 저희 사무실에 문의하시기 바랍니다.
